Immobilienfinanzierung

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Die eigenen vier Wände: Für viele sind sie eines der wichtigsten Ziele im Leben. Hier möchten Sie mit Ihrer Familie heimisch werden, glückliche Stunden mit Verwandten und Freunden genießen und fürs Alter vorsorgen. Doch wie es mit großen Träumen ist, wollen vor deren Erreichen zunächst Hürden überwunden werden. Als größte Hürde mag dabei das Finanzielle gelten – doch dafür gibt es die Möglichkeit der Immobilienfinanzierung. Mit der richtigen Herangehensweise und der Unterstützung durch einen Experten lassen sich dabei aber durchaus mehrere tausend Euro sparen. Über die wichtigsten Eckpunkte zu diesem Komplex informieren wir Sie auf dieser Seite.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Der Begriff der Immobilienfinanzierung lässt schon recht deutlich erkennen, worauf er abzielt. Dennoch lohnt es sich, einen genaueren Blick auf die Definition zu werfen. Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen können sich ein solches zweckgebundenes Darlehen sichern. Gemeint ist damit, dass die Verwendung des Geldes zuvor vertraglich genau definiert wird. Eine Immobilienfinanzierung eignet sich dafür, ein bereits existierendes Objekt zu kaufen, es zu sanieren, umzubauen oder zu errichten.

Der Kreditnehmer darf die Summe nicht anderweitig einsetzen. Nicht selten muss er einen Nachweis erbringen. So erhält er unter Umständen die Aufforderung, beispielsweise den Kaufvertrag zum Eigenheim als Beleg einzureichen. Üblich ist für eine Immobilienfinanzierung eine lange Laufzeit, die sich teilweise über die Dauer von 25 Jahren oder darüber hinaus erstreckt. Das ist schlichtweg auf die oftmals hohen, vergebenen Kreditsummen zurückzuführen. Unterdessen bleibt der Effektivzins zumeist eher gering – immerhin vermag die Immobilie im Ernstfall als Sicherheit zu dienen, wenn der Kunde zahlungsunfähig werden sollte.

Oftmals ist auch von einer Baufinanzierung die Rede. Beide Begriffe zielen auf die gleiche Darlehensform ab und lassen sich auch synonym verwenden. Tendenziell wird die Immobilienfinanzierung jedoch häufiger dann genutzt, wenn es sich um Bestandsobjekte handelt. Von einer Baufinanzierung sprechen viele vermehrt bei einem geplanten Neubau.

Die Budgetplanung: Das Fundament der Immobilienfinanzierung

Bevor sich nach geeigneten Angeboten zur Immobilienfinanzierung Ausschau halten lässt, bedarf es eines ganz wichtigen Schrittes. Der Kunde muss sein Budget ermitteln, um damit seine finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Dafür spielen zwei Aspekte eine wesentliche Rolle: die monatlich zur Verfügung stehenden Mittel und das vorhandene Eigenkapital.

Die Haushaltsrechnung – Einnahmen vs. Ausgaben

Eine Haushaltsrechnung sieht vor, die Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberzustellen. Das damit verbundene Ziel ist es, die maximal mögliche Tilgungsrate zu identifizieren, die pro Monat problemlos bewältigt werden kann.

Wir empfehlen Ihnen, sich mindestens das vergangene Quartal dafür anzusehen, um Abweichungen zu erkennen. Vergessen Sie aber auch einmal jährlich anfallende Zahlungen wie Mitgliedsbeiträge nicht. Erwähnenswert ist noch, dass zu fixen Kosten wie der Miete oder Versicherungen variable Ausgaben hinzustoßen. Dazu gehört unter anderem der Einkauf von Lebensmitteln oder Kleidung. Erfahrungsgemäß fällt gerade das Bestimmen dieses Postens schwer. Genau deswegen hat sich ein Richtwert etabliert: Für die erste Person im Haushalt sollten 500 Euro berücksichtigt werden und für jede weitere 200 Euro. Generell ist es auch ratsam, einen Puffer von etwa 15 Prozent beiseitezulegen – so reagieren Sie jederzeit auf unerwartete Ausgaben wie etwa eine Reparatur.

Das Eigenkapital: Vom Sparguthaben bis zur Muskelkraft

Wer viel davon hat, darf bessere Konditionen erwarten – die Rede ist vom Eigenkapital. Für die Bank bedeutet es ein geringeres Risiko, wenn der Kreditnehmer auf möglichst viele finanzielle Mittel zurückgreifen kann. Dementsprechend vermag sie ihm auch günstigere Bedingungen für das Darlehen zu gewähren. Doch was gilt alles als Eigenkapital und welche Summe ist wünschenswert?

Es gibt viele Faustregeln zur Immobilienfinanzierung und eine davon besagt, dass zumindest die Nebenkosten aus der eigenen Tasche beglichen werden sollten. Auf diese gehen wir im nächsten Kapitel noch einmal etwas detaillierter ein. Um es zahlenmäßig greifbarer zu machen: Es ist von 15 bis 20 Prozent der Kaufpreissumme auszugehen. Dabei gilt der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Prinzipiell sind auch Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Nicht jede Bank lässt sich darauf ein, denn schließlich wagt sie damit ein größeres Risiko. Außerdem müssen verschiedene Bedingungen erfüllt sein: Ohne ein hohes monatliches Einkommen und eine gesicherte Arbeitsstelle ist eine solche Vollfinanzierung unwahrscheinlich. Obendrein sollte sich das anvisierte Objekt in einem sehr guten Zustand und in attraktiver Lage befinden. Unter dem Strich erweisen sich Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital als teurere Varianten.

Daher werfen wir noch einmal einen etwas genaueren Blick auf alle Posten, die als Eigenkapital bei einer Bank Akzeptanz finden. Dafür ist eine Unterscheidung zwischen Vermögen und Eigenkapitalersatzmitteln zu treffen.

Vermögen

  • Sofort verfügbares Guthaben

    Hierunter fällt sowohl Bargeld, als auch Geld, das Ihnen auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto zur Verfügung steht.

  • Später verfügbare finanzielle Mittel

    Ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung gehören ebenso zu den finanziellen Mitteln, auf die Sie zu einem späteren Zeitpunkt zurückgreifen können wie Sparbriefe oder Festgeld.

  • Vorhandenes Eigentum / bereits bezahlte Dienstleistungen

    Hat der Kreditnehmer vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrags schon einen Architekten für seine Arbeit bezahlt oder das Grundstück für die Immobilie erworben, wird ihm das als Eigenkapital angerechnet.

  • Veräußerbare Vermögenswerte

    Fonds, Anleihen und Wertpapiere zählen zu den Vermögenswerten, die Sie bei Bedarf verkaufen und für Ihr Vorhaben verwenden können.

Eigenkapitalersatzmittel

  • Muskelhypothek

    Zwischen 10 und 15 Prozent des Gesamtwertes der Immobilie kann der Bauherr als Eigenkapital geltend machen, wenn er seine eigene Arbeitskraft einbringt. Das setzt die nötigen Fertigkeiten und ausreichend Zeitkapazitäten voraus.

  • Privat- oder Arbeitgeberdarlehen

    Erhält der Kreditnehmer ein Darlehen seines Arbeitgebers oder einer Privatperson, wird dies aufgrund des Eigenkapitalcharakters von der Bank anerkannt. Arbeitgeberdarlehen müssen einen Zinssatz aufweisen, der eine bestimmte Grenze nicht unterschreiten darf. Die Vereinbarung muss vertraglich festgehalten werden. Privatdarlehen, die etwa von Verwandten stammen, sind völlig frei verhandelbar und ein Vertrag ist nicht zwingend erforderlich.

  • Förderkredite

    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Darlehen. Sie liefert ein typisches Beispiel für einen Förderkredit, der sich als Eigenkapitalersatzmittel berücksichtigen lässt. Die Voraussetzung dafür: Es darf nur als nachrangiges Darlehen behandelt oder gar nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Was darf die Immobilie kosten?

in nahezu geflügeltes Wort ist mittlerweile die Frage „Wie viel Immobile kann ich mir leisten?“. Die unkomplizierteste Möglichkeit, eine Antwort darauf zu finden, ist ein Budgetrechner. In aller Regel geben Sie dafür Ihr monatliches Nettohaushaltseinkommen ein und tragen die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ein. Hierüber lässt sich ein erster grober Richtwert ermitteln. Zudem haben Sie die Möglichkeit, mit Hilfe einer Formel einen Richtwert für die maximale Höhe der Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Monatliche stemmbare Rate x 12 x 100

Sollzins + Tilgung
+
Eigenkapital - Nebenkosten
=
Maximal möglicher Kaufpreis der Immobilie

Lassen Sie sich aber darauf hinweisen, dass noch weitere Parameter eine wichtige Rolle spielen. Dazu gehört etwa das Bundesland, in dem die Immobilie gekauft oder gebaut werden soll, da die Grunderwerbssteuer zu berücksichtigen ist. Alle wichtigen Faktoren und Begriffe, die auf die Gesamtkosten des Objekts Einfluss nehmen, finden Sie in der nachstehenden Übersicht erklärt.

Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Sie als Kreditnehmer aufbringen, desto höher wird der maximale Kaufpreis für die Immobilie ausfallen. Generell haben Sie bessere Konditionen zu erwarten, da die Bank dadurch ein geringeres Risiko für die Finanzierung sieht.
monatliches Nettohaushaltseinkommen
Von der Höhe Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens hängt ab, welche maximale Rate Sie problemlos stemmen können. Daraus geht schließlich der höchstmögliche Darlehensbetrag hervor, den Sie für die Immobilienfinanzierung erwarten dürfen.
monatliche Rate
Maximal 35 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sollte die Rate betragen. Sie gibt an, wie viel der Kreditnehmer pro Monat in sein Darlehen investieren kann.

Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung

Grunderwerbssteuer
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist Ländersache und somit nicht einheitlich geregelt. Sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Aus diesem Grund verlangen Budgetrechner danach, das Bundesland auszuwählen.
Notar- und Grundbuchkosten
Welche Grundbuch- und Notarkosten Ihnen entstehen, richtet sich nach dem konkreten Kaufpreis Ihrer Immobilie.
Maklergebühr
Wie die Grunderwerbssteuer richtet sich auch die Maklergebühr nach der Zugehörigkeit des Bundeslandes. Maximal kann diese bei 7,14 Prozent des Kaufpreises liegen. Es ist ebenso möglich, dass sie entfällt, wenn es sich beispielsweise um einen Privatkauf ohne Makler handelt.
Modernisierungskosten
Planen Sie einen Hauskauf, sollten Sie neben dem vereinbarten Preis auch an eine eventuelle Modernisierung denken. Welche Kosten dabei auf Sie zukommen, hängt ganz individuell vom Zustand und dem Alter des Objekts ab.

Tipps für eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung dürfte für die meisten Menschen eines der wichtigsten, wenn nicht das wichtigste Vorhaben im Leben sein. Damit erklärt sich von selbst, dass damit eine zumeist hohe Summe und eine lange Laufzeit des Darlehens verbunden sind. Je überlegter Sie vorgehen, desto mehr können Sie sparen. In jedem Fall lohnt es sich immer, einen Kreditvergleich anzustellen – schon kleine prozentuale Unterschiede zeigen eine spürbare Wirkung. Ein paar nützliche Hinweise möchten wir Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung mit auf den Weg geben.

Prüfen Sie Ihr Eigenkapital

Es ist bereits häufiger zur Sprache gekommen: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen, umso bessere Konditionen dürfen Sie tendenziell erwarten. Überlegen Sie daher genau, welche finanziellen Mittel Ihnen zur Verfügung stehen. Haben Sie Rücklagen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten gebildet, sollten Sie diese ebenso berücksichtigen wie Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen oder Wertpapiere. Ziehen Sie gegebenenfalls auch die Option eines Privatkredits in Erwägung, der Ihnen etwa aus dem Verwandtenkreis gewährt werden kann. Es sollte Ihnen möglich sein, mindestens die Kaufnebenkosten abzudecken. Besonders günstige Bedingungen winken ab einem Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent.

Legen Sie selbst Hand an

Mit etwas handwerklichem Geschick können Sie die eine oder andere Arbeit selbst durchführen. Eigenleistungen lassen sich als Eigenkapital anrechnen – bis zu 15 Prozent des Immobilienkaufpreises sind in aller Regel möglich. Bei versierten Handwerkern mögen es gar bis zu 30 Prozent sein. Gerade Maler- und Tapezierarbeiten, das Verlegen von Bodenbelägen oder die Gestaltung der Außenanlage sind Tätigkeiten, bei sich die Eigeninitiative besonders anbietet.

Profitieren Sie von Förderungen

Nutzen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung die Unterstützung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die zinsgünstige Darlehen vergibt. Gefördert wird sowohl der Bau besonders energieeffizienter Objekte, als auch die Sanierung von Bestandsimmobilien. Eine andere Möglichkeit ist ein Bausparvertrag. In Abhängigkeit von Ihrem Einkommen profitieren Sie entweder von der Arbeitnehmersparzulage oder der Wohnungsbauprämie.

Reichen Sie Antrag auf Baukindergeld ein

Mit einem Verweis auf die KfW geht es auch in diesem Punkt weiter, denn sie bearbeitet ebenso die Anträge zum Baukindergeld über ihr Zuschussportal. Unterstützt werden mit dieser Leistung Familien mit einem maximal zu versteuernden Einkommen von 75.000 Euro pro Jahr, zuzüglich eines Freibetrags von 15.000 Euro für jedes Kind. Vorgesehen ist eine Zahlung von 12.000 Euro pro Kind, die über die Dauer von zehn Jahren zu jährlich jeweils 1.200 Euro erfolgt. Die Voraussetzung: Beim Stellen des Antrags sind Sie bereits in die Immobilie eingezogen und wohnen noch nicht länger als sechs Monate darin.

Wenn möglich, sparen Sie bei der Grunderwerbssteuer

Vorausgesetzt, Sie planen den Neubau einer Immobilie, können Sie bei der Grunderwerbssteuer sparen. Erwerben Sie erst das Grundstück, erhebt das Finanzamt lediglich darauf die Steuer. Sobald Sie jedoch ein Objekt kaufen, dann wird sie für den gesamten Preis ermittelt. Schließen Sie daher zwei separate Verträge ab – einen für den Grundstückskauf, den anderen für den Hausbau. Wichtig ist zudem, dass der Makler und der Bauunternehmer nicht wirtschaftlich miteinander verbunden sind. Des Weiteren sollte ein Zeitraum von mindestens sechs Monaten zwischen den beiden Unterzeichnungen liegen.

Lassen Sie sich professionell beraten

Bei einem derart wichtigen Vorhaben wie einer Immobilienfinanzierung sollten Sie nichts dem Zufall überlassen, sondern jeden Schritt gründlich durchdenken. In jedem Fall ist es ratsam, die Unterstützung eines versierten Experten in Anspruch zu nehmen. Er kann Ihnen bereits seine Hilfe bei der Budgetplanung zusichern und Sie über alle wichtigen Eckpunkte des Darlehensvertrags aufklären. Zudem vergleicht er verschiedene Angebote für die Immobilienfinanzierung für Sie und filtert das bestmögliche heraus. Schon minimale prozentuale Unterschiede haben aufgrund der hohen Darlehenssummen großen Einfluss – so lassen sich mit der richtigen Auswahl mehrere tausend Euro sparen.

Die Eckpunkte des Darlehensvertrags

Von Ihren persönlichen finanziellen Voraussetzungen hängen die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung zu einem entscheidenden Teil ab. Ebenso nimmt natürlich das aktuelle Zinsniveau eine tragende Rolle ein. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie, wird der Darlehensbetrag in voller Höhe auf einmal ausgezahlt. Anders sieht es aus, wenn Sie den Neubau planen. Hier erhalten Sie stattdessen mehrere Teilsummen, um die jeweils anfallenden Rechnungen für verschiedene Arbeitsleistungen zu begleichen. Alles, was für den Darlehensvertrag einer Immobilienfinanzierung wichtig ist, erläutern wir noch einmal etwas ausführlicher.

Auszahlungsbetrag
Die Darlehenssumme sollte die Kosten für den Kauf oder Bau der Immobilie in ausreichender Höhe abdecken. In aller Regel sind die Nebenkosten davon nicht eingeschlossen – sie begleicht der Kreditnehmer zumeist mit seinem Eigenkapital.
Laufzeit
Generell gilt: Je länger die Laufzeit, umso höher fallen die Zinskosten aus. Bei Immobilienfinanzierungen wird stets dazu geraten, dass die Laufzeit spätestens zum Renteneintritt endet, um im Alter möglichst schuldenfrei zu sein.
Sollzins
Nur die Darlehensverzinsung schließt der Sollzins ein, die Nebenkosten werden jedoch nicht berücksichtigt. Auf dessen Höhe nehmen die Bonität des Kunden, die aufgenommene Summe sowie interne Kriterien der Bank im Wesentlichen Einfluss.
Zinsbindungsfrist
Der Zeitraum, in dem die vereinbarten Konditionen des Darlehens unverändert bleiben, wird als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Für gewöhnlich beläuft sie sich auf zehn Jahre, wobei auch kürzere und längere Festschreibungen möglich sind. Mit der Länge der Zinsbindungsfrist steigt zudem in aller Regel der Sollzinssatz. Nach Ablauf der Zeit bleibt beim Kreditnehmer eine Restschuld übrig, wofür eine sogenannte Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
effektiver Jahreszins
Um verschiedene Angebote von Immobilienfinanzierungen aussagekräftig miteinander vergleichen zu können, geben Banken den effektiven Jahreszins an. Anders als der Sollzins schließt er auch die weiteren Kosten des Darlehens ein – so zum Beispiel für das Eintragen der Grundschuld ins Grundbuch. Auch vorweggenommene Zinszahlungen finden ihre Berücksichtigung.
monatliche Rate
Aus Zins- und Tilgungsanteil setzt sich die monatliche Rate zusammen. Sie sollte in einer Höhe liegen, die der Kunde auf lange Sicht problemlos zahlen kann.
Tilgungshöhe
Je höher der Tilgungssatz ist, umso schneller lässt sich ein Darlehen zurückzahlen und desto geringere Finanzierungskosten fallen an. Für Immobilienfinanzierungen wird am häufigsten ein Annuitätendarlehen genutzt. Bei diesem verschieben sich die Anteile von Zinsen und Tilgung – und zwar zugunsten der Tilgung, da die anfallenden Zinsen lediglich auf die verbleibende Restschuld zu zahlen sind. Ein niedriges Zinsniveau lädt dazu ein, die Tilgungshöhe auf mindestens zwei Prozent festzulegen.
Sondertilgungen
Mit Sondertilgungen hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, zusätzliche Einzahlungen zu leisten, die außerhalb der monatlichen Raten erfolgen. In der Konsequenz verringert sich die Restschuld und mit ihr die Laufzeit der Finanzierung sowie die Zinskosten. Im Gegenzug erheben die Banken dafür einen gewissen Zinsaufschlag. Vom jeweiligen Kreditinstitut hängt ab, ob Sondertilgungen standesgemäß vorgesehen sind oder sie vereinbart werden müssen.

Worauf achten Banken bei einer Immobilienfinanzierung?

Welche Konditionen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung erwarten dürfen, hängt zu einem großen Teil von Ihrer Bonität ab. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit von der Bank eingestuft wird, umso geringer erachtet sie ein mögliches Ausfallrisiko und kann dementsprechend günstigere Bedingungen aufrufen. Wir möchten dies konkretisieren und gehen auf die einzelnen Aspekte ein, die bei der Beurteilung genauer betrachtet werden – so viel vorab: Nicht nur auf dem Kunden liegt der Blick, sondern ebenso auf dem Objekt.

Eigenkapital

Über die Bedeutung von Eigenkapital haben wir bereits zuvor in aller Ausführlichkeit gesprochen. Je mehr eigene finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, umso bessere Konditionen sind für die Immobilienfinanzierung zu erwarten. Eine Vollfinanzierung, bei welcher der Kunde keine eigenen Rücklagen einbringt, ist unterdessen selten und an bestimmte Bedingungen geknüpft. Zudem sind dann in aller Regel höhere Kreditkosten wegen des größeren Ausfallrisikos die Folge.

Einkommen

Banken legen Wert auf ein geregeltes Einkommen. Wer den Arbeitsvertrag einer Festanstellung vorweisen kann und die Probezeit hinter sich gelassen hat, erfüllt wichtige Voraussetzungen. Umso besser stehen demnach die Chancen für Beamte, eine Zusage zu erhalten. Grundsätzlich dürfen die Einnahmen auch aus Vermietung oder Selbstständigkeit stammen – gerade Selbstständige und Freiberufler haben es aber in aller Regel schwerer, nicht als Risikokandidaten eingestuft zu werden.

Schufa-Score

Je höher, desto besser: Das gilt nicht nur für das Eigenkapital und das Einkommen, sondern auch für den Schufa-Score. Mit Hilfe dieses Wertes versucht die Bank, einen Eindruck zur Wahrscheinlichkeit einer verlässlichen Kreditrückzahlung zu gewinnen. Mitunter steht diese Beurteilung in der Kritik – der Wert sagt schließlich nichts darüber aus, was den Ausschlag für einen negativen Eintrag gegeben hat. Schließlich kann auch eine in Vergessenheit geratene Handyrechnung der Grund sein.

Die Immobilie selbst

Soll eine Immobilie gekauft werden, will die Bank über deren Zustand informiert sein. Dazu gehören unter anderem deren Ausstattung, das Alter sowie die Lage. Je attraktiver der Standort und je besser die Eigenschaften des Objekts sind, umso höher sind im Übrigen auch die Chancen, eine Vollfinanzierung genehmigt zu bekommen.

Diese Unterlagen benötigen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung

Im Idealfall haben Sie sich einen professionellen Berater ins Boot geholt, um die Immobilienfinanzierung bestmöglich vorzubereiten und das passende Angebot ausfindig zu machen. Bei einem Erstgespräch mit dem Kreditinstitut genügt es zumeist, wenn Sie ein Exposé oder eine Baubeschreibung vorlegen können. Das erhalten Sie vom Verkäufer, einem zuständigen Makler oder dem Bauunternehmen. Generell lässt sich aber sagen: Je mehr Unterlagen Sie mitbringen, umso besser stehen die Aussichten auf ein verbindliches Angebot seitens der Bank. Die wichtigsten, erforderlichen Dokumente finden Sie in der nachstehenden Auflistung.

Personalausweis oder Pass als Legitimationsdokument
Vermögensnachweise (Gehaltsabrechnungen des zurückliegenden Quartals bei Angestellten, Bilanzen bei Selbstständigen, Einnahme-Überschuss-Rechnung der letzten 3 Jahre bei Freiberuflern)
Belege zum vorhandenen Eigenkapital (z.B. Depotübersicht, Kontoauszüge)
Unterlagen zum Objekt (Grundriss, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Bilder der Immobilie, Grundbuchauszug)
Preis der Immobilie
für Bauvorhaben sind eine Baubeschreibung und eine Baukostenberechnung nötig
bei Eigentumswohnungen wird eine Teilungserklärung verlangt

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