| Monat | Darlehen | Zinsen | Tilgung | Rate |
Sie wollen sich den Traum vom Eigenheim im Grünen verwirklichen oder Sie träumen von einer Eigentumswohnung mitten im Großstadtgetümmel? Vielleicht planen Sie aber auch den Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage. In den allermeisten Fällen kommen Sie für ein derartiges Vorhaben nicht an einer Baufinanzierung vorbei. Und dabei unterscheidet sich diese Darlehensform ganz eindeutig von klassischen Krediten.
Das zeigt sich schon allein angesichts der für gewöhnlich recht hohen Summen sowie der langen Laufzeiten. Zudem sprechen wir bei einer Baufinanzierung von einem zweckgebundenen Darlehen. Das bedeutet, dass die Verwendung des geliehenen Geldes vertraglich genau festgelegt ist. Wenngleich es der Begriff impliziert, so kann eine Baufinanzierung längst nicht nur zum Errichten eines Objekts genutzt werden. Sie rückt ebenso beim Kauf einer Bestandsimmobilie, eines Grundstücks oder auch für Sanierung, Umbau sowie Modernisierung auf den Plan. Alternativ wird übrigens auch von einer Immobilienfinanzierung gesprochen. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen immer, die professionelle Beratung eines erfahrenen Experten in Anspruch zu nehmen, um das für Sie günstigste Angebot zu finden. Alle wichtigen Informationen zu diesem Thema erfahren Sie auf dieser Seite.
Egal um welches Darlehen es sich handelt – in einem ersten Schritt ist stets eine Haushaltsrechnung aufzustellen. Das erweist sich bei einer Baufinanzierung als umso wichtiger, da hohe Summen und lange Laufzeiten üblich sind. Listen Sie Ihre Einnahmen und Ihre Ausgaben auf, um somit Ihr monatlich verfügbares Budget zu berechnen. Daraus lässt sich auf die mögliche Tilgungsrate für das Darlehen schließen.
Für diese Berechnung sollte besser ein längerer Zeitraum wie beispielsweise ein Quartal genauer betrachtet werden. Erfassen Sie innerhalb dieser drei Monate all Ihre Kosten auf der einen Seite und tragen Sie auf der anderen Seite Ihre Einkünfte zusammen. In der nachstehenden Übersicht sehen Sie exemplarisch, welche Posten zu berücksichtigen sind.
Es ist ratsam, zudem einen Puffer im Umfang von etwa 15 Prozent einzukalkulieren. Dieser gibt Ihnen die Möglichkeit, auf unerwartete Ausgaben wie Reparaturen oder erforderliche Neuanschaffungen zu reagieren.
Unser Tipp: Nehmen Sie sich die Zeit und stellen Sie eine gründliche Haushaltsrechnung auf, um einen genauen Überblick zu bekommen. Das ist auch deswegen wichtig, da Banken für Ihre Kunden ebenfalls eine solche Rechnung aufstellen – doch diese hat nicht selten ihre Schwächen. Der Grund ist darin zu sehen, da die Kreditinstitute mit Pauschalbeträgen arbeiten, die sie selbst festlegen. Alternativ dazu gibt es auch Banken, die schlichtweg einen bestimmten Prozentsatz vom Nettoeinkommen für die Kalkulation nutzen. Zwischen dem errechneten Ergebnis und der Realität kann es merkliche Unterschiede geben.
Welche konkreten Konditionen Sie letztlich bei der Baufinanzierung erwarten, hängt natürlich zu einem wesentlichen Teil von der aktuellen wirtschaftlichen Lage und dem damit verbundenen Zinsniveau ab. Darüber hinaus nehmen weitere Kriterien Einfluss, auf die wir in der folgenden Übersicht etwas detaillierter eingehen.
In der Regel gestalten sich die Konditionen für Baufinanzierungen günstiger, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) einen niedrigen Leitzins festsetzt. Allerdings spielen an dieser Stelle noch weitere Aspekte eine Rolle. Eine starke Nachfrage nach Pfandbriefen und Bundesanleihen sorgt für ein allgemein niedrigeres Zinsniveau für Baufinanzierungen.
Die Bonität des Kunden beschreibt seine Kreditwürdigkeit. Wird diese von der Bank als schlecht eingestuft, kann sie das Risiko als zu groß erachten und das Darlehen auch ablehnen.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser lassen sich die Konditionen einer Baufinanzierung gestalten. Für die Bank bedeutet das schließlich ein geringeres Risiko. Demnach können die Zinssätze niedriger angesetzt werden. Als Richtwert gelten etwa 20 Prozent der Kaufsumme, die als Eigenkapital aufgebracht werden sollten.
Von der Art des Bauvorhabens hängt ab, welchen Zinssatz die Bank für die Finanzierung aufruft. Je nachdem, ob ein Neubau, ein Immobilienkauf, eine Sanierung, ein Umbau oder eine Anschlussfinanzierung geplant sind, sind unterschiedliche Zinssätze üblich.
Eine attraktive Lage und ein guter Zustand des Objekts können zu niedrigeren Zinsen führen. Herrscht in der Region eine geringe Nachfrage nach Immobilien oder ein überdurchschnittliches Kreditausfallrisiko, sind das wiederum Gründe für einen Zinsaufschlag.
Die Zinsbindung legt fest, für welche Dauer die vereinbarten Konditionen einer Baufinanzierung unberührt bleiben. Bei einem niedrigen Zinsniveau empfehlen sich lange Zinsbindungen – allerdings erheben Banken dafür einen Aufschlag, insbesondere dann, wenn sie starke Zinszuwächse für die Zukunft erwarten.
Viele Bauherren oder Immobilienkäufer machen den Fehler und stellen lediglich bei ihrer Hausbank eine Anfrage zur Baufinanzierung. Stattdessen sollte aber immer ein Vergleich verschiedener Anbieter herangezogen werden. Bedenken Sie: Beim Bau oder der Anschaffung einer Immobilie handelt es sich um eine der größten Investitionen, die Sie in Ihrem Leben tätigen. Ihnen werden beim Vergleich der Konditionen teils erhebliche Unterschiede begegnen – schon kleine Zinsabweichungen können einen markanten Einfluss auf die Gesamtkosten des Darlehens haben. Scheuen Sie es nicht, die Beratung eines Experten in Anspruch zu nehmen. Dieser Schritt wird sich erfahrungsgemäß auszahlen.
Eine Redewendung besagt: „Auf jeden Topf passt ein Deckel“ und diese lässt sich auch auf das Gebiet der Baufinanzierungen übertragen. Das Darlehen für einen Häuslebauer ist mit anderen Konditionen verbunden als für den Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Über die wichtigsten Merkmale der verschiedenen Formen der Baufinanzierung klären wir Sie in der nachstehenden Übersicht auf.
Das Annuitätendarlehen gilt als die am weitesten verbreitete Darlehensart. Typisch ist eine gleichbleibende monatliche Rate. Sie setzt sich aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Der Kreditnehmer zahlt mit der Tilgung seine Kreditschuld zurück. Die Zinsen werden jedoch nur jeweils auf den geschuldeten Betrag berechnet. Das bedeutet in der Konsequenz: Je länger der Kredit läuft, umso weiter nimmt der Zinsanteil ab und verschiebt sich in Richtung der Tilgung.
Ein Annuitätendarlehen wird gern von Häuslebauern und Immobilienkäufern in Anspruch genommen, die sich Planungssicherheit aufgrund der Zinsbindung wünschen. Sie nutzen das Objekt selbst und können die Finanzierung im Idealfall noch mit einem KfW-Darlehen verbinden.
Ein Forward-Darlehen gibt dem Kreditnehmer die Chance, sich aktuell günstige Zinsen für eine zukünftige Baufinanzierung zu sichern. Es handelt sich hierbei um eine spezielle Form des Annuitätendarlehens. Die Besonderheit besteht darin, dass die Auszahlung aber erst mit einem gewissen Zeitabstand nach dem Vertragsabschluss erfolgt. Bis zu 66 Monate können dazwischen liegen. In dieser Phase, der sogenannten Forward-Periode, fallen keine Raten oder anderweitigen Kosten an. Diese Darlehensart besteht aus drei wesentlichen Schritten:
Wie beim klassischen Annuitätendarlehen gehören auch hier insbesondere Häuslebauer und Immobilienkäufer zu den Adressaten. Sie äußern den Wunsch, sich die gegenwärtig günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Dementsprechend gehen sie von einem Anstieg des Zinsniveaus aus.
Nicht nur bei Baufinanzierungen, sondern auch bei anderen Kreditformen wird das Prinzip des Volltilger-Darlehens angewendet. Der Kunde tilgt die gesamte Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit. Nicht unüblich sind daher tendenziell lange Vertragsdauern zwischen 25 und 30 Jahren.
Das Volltilger-Darlehen spricht einerseits eine einkommensstarke Kundengruppe an. Andererseits zielt es auf all jene ab, die sich Planungssicherheit wünschen und zugleich eine womöglich teure Anschlussfinanzierung umgehen möchten.
Über die Dauer des Vertrags von einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer ausschließlich die Zinsen. Alternativ ist deswegen auch von einem tilgungsfreien Darlehen die Rede. Die Kreditsumme wird indes nicht getilgt – das ist erst am Ende der Laufzeit in Form einer Rate vorgesehen. Eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag können dem Kunden dabei beispielsweise helfen.
Das endfällige Darlehen richtet sich nicht an Personen, welche die Immobilie selbst beziehen möchten. Stattdessen empfiehlt es sich vorrangig für Bauherren und Käufer, die eine Vermietung planen. Sie genießen den Vorteil, die Zinsen steuerlich geltend machen zu dürfen. Zugleich können sie die Mieteinnahmen anlegen und zum Tilgen des Darlehens am Ende der Laufzeit nutzen.
Statt fixer Konditionen vereinbaren Kreditnehmer und Bank bei einem variablen Darlehen regelmäßige Zinsanpassungen, die sich an der aktuellen Marktlage orientieren. Sinkende Zinsen bedeuten einen Vorteil für den Kreditnehmer, steigende Zinsen sind aus seiner Sicht hingegen ein Nachteil. Eine solche Anpassung kann etwa quartalsweise geschehen. Bei steigenden Zinsen besteht jedoch auch die Gelegenheit, das variable Darlehen in eines mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Darüber hinaus lässt sich gar eine Kompletttilgung vornehmen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Wer über ausreichend Rücklagen verfügt, kann eventuelle Zinsschwankungen gut auffangen. Folglich gehören diese Personen zu den Adressaten eines endfälligen Darlehens. Zugleich setzt diese Form der Baufinanzierung fundierte Kenntnisse über den Finanzmarkt voraus.
Ratsam ist es grundsätzlich immer, sich bei der Wahl der Darlehensart und den dazugehörigen Konditionen Unterstützung von einem Experten zu holen. Der alleinige Blick auf einen möglichst günstigen Darlehenszins genügt nicht. Die beste Baufinanzierung kann nur ein Vertrag sein, der auf die individuellen Voraussetzungen des Kunden abgestimmt ist. Zudem fordern weitere Eckpunkte Aufmerksamkeit ein. Auf welche Aspekte Sie konkret achten sollten, verraten wir Ihnen in diesem Kapitel.
Zu jedem Kreditvertrag gehört eine Vereinbarung über die Zinsbindung. Sie gibt an, für welchen Zeitraum die zu Beginn festgelegten Zinsen der Baufinanzierung Bestand haben. Dem Darlehensnehmer bietet das Sicherheit bei seinem Vorhaben, da die Schwankungen der Marktzinsen keinen Einfluss auf seine Konditionen nehmen. Eine Empfehlung für die Dauer der Zinsbindungsfrist kann nur auf Grundlage der aktuellen Gegebenheiten erfolgen.
Die Anfangstilgung bestimmt die Höhe des Prozentsatzes, den der Kreditnehmer im ersten Jahr zurückzahlt. Je höher dieser Wert angesetzt ist, umso zügiger lässt sich das Darlehen abbezahlen. Im Idealfall bewegt sich die anfängliche Tilgung in einer angemessenen Höhe, um die Rückzahlung in einem überschaubaren Zeitraum zu leisten, ohne dass die finanziellen Möglichkeiten über Gebühr strapaziert werden. Niedrige Zinssätze eignen sich für höhere Anfangstilgungen.
Möglichst schnell wieder schuldenfrei sein – das ist mit hoher Wahrscheinlichkeit der Wunsch jedes Hausbauers oder Immobilienkäufers. Wer sich aber nur an den vereinbarten Raten orientiert, muss dafür zumeist viel Geduld mitbringen. Abkürzungen erlauben Sondertilgungen. Sie geben dem Schuldner die Möglichkeit, zusätzliche Rückzahlungen zu leisten. Gerade bei Erbschaften, Ausschüttungen oder Boni empfiehlt es sich, von dieser Option Gebrauch zu machen.
Nicht jede Bank räumt diese Chance ein, weswegen eine vertragliche Regelung vorab notwendig ist. Beim Abschluss einer Baufinanzierung sollte deswegen auch über Sondertilgungen gesprochen werden. Erfahrungsgemäß macht es Sinn, eine solche Vereinbarung im Vertrag verankern zu lassen. Zwar kann sich der Sollzins erhöhen, doch zumeist überwiegt das Einsparpotenzial. Wer zusätzliche Beträge an das Kreditinstitut zahlt, senkt damit die Zinskosten im Hinblick auf die komplette Laufzeit. Daher fällt die Baufinanzierung unter dem Strich insgesamt kostengünstiger aus.
Eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen, ganz ohne Eigenkapital – ist das möglich? Diese Frage lässt sich bejahen, auch wenn hierbei Einschränkungen gelten. Es wird von einer Vollfinanzierung gesprochen, wobei noch eine Unterscheidung zu treffen ist.
Die Bank stellt die Darlehenssumme bereit, die für den Kauf oder den Bau einer Immobilie benötigt wird. Der Kreditnehmer schultert unterdessen die anfallenden Nebenkosten für den Makler, den Notar sowie die Grunderwerbssteuer.
In diesem Fall trägt die Bank sämtliche, mit dem Kauf bzw. dem Bau der Immobilie verbundenen Nebenkosten. Das bedeutet, dass der Kunde selbst kein Eigenkapital einbringt.
Nicht jede Bank bewilligt eine Vollfinanzierung – und falls sie es tut, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Immobilie selbst ist die einzige Sicherheit, auf welche die Bank zurückgreifen kann. Dementsprechend sollte diese mit einer möglichst attraktiven Lage und einem einwandfreien Zustand überzeugen. Einen solchen Kredit erhalten zumeist nur Personengruppen mit einem hohen und gesicherten Einkommen. Somit ist eine Festanstellung faktisch als Grundvoraussetzung zu verstehen. Theoretisch kann sich eine Vollfinanzierung in einer Niedrigzinsphase als bessere Lösung gegenüber einer Baufinanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase entpuppen. Folgende Argumente sprechen für und gegen diesen Finanzierungstyp.
Wer eine Baufinanzierung plant, sollte gleichzeitig über den Tellerrand hinausschauen und eventuelle Fördermöglichkeiten nicht außer Acht lassen. Dafür gibt es verschiedene Optionen, die wir kurz anreißen möchten. In aller Ausführlichkeit berät Sie auch hierbei ein versierter Experte.
Die KfW vergibt im Rahmen ihres Wohneigentum-Programms zinsgünstige Kredite. Darüber hinaus bezuschusst sie den Bau von energiesparenden Häusern sowie energetische Sanierungen. Die Bank, bei welcher der Kunde die Baufinanzierung abschließt, fungiert als sogenannte „durchleitende Bank“ – sie sorgt demnach für die Weitervermittlung an die KfW.
Das BAFA ist eine Unterbehörde des Bundeswirtschaftsministeriums. Es vergibt Fördermittel in Form von Investitionszuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Vorgesehen sind diese Unterstützungen für die Erzeugung regenerativer Energien. Dazu gehören vorrangig Solaranlagen, Wärmepumpen oder auch Holzpellet-Heizanlagen.
Vergleichbar mit der KfW-Förderung bieten auch die einzelnen Bundesländer Unterstützung beim Kauf oder Bau von Häusern. Vornehmlich sollen damit Familien mit Kindern angesprochen werden. Sie dürfen zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Wohnungsbauförderung erwarten. Die konkreten Regelungen legt jedes einzelne Bundesland für sich fest. Häufig müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu kann etwa eine spezielle Einkommensgrenze oder eine bestimmte Anzahl von Kindern gehören. Eine weitere Bedingung ist zumeist, dass die Immobilie selbst genutzt wird.
Zuschüsse, subventioniertes Bauland oder auch die Vergabe zinsgünstiger Kredite – all das ist durch die Förderung von Städten oder Gemeinden möglich. Hier gibt es ebenfalls keine einheitliche Regelung und nicht jede Kommune leistet diese Form der Unterstützung. Oftmals ist dies jedoch gängig, um den eigenen Standort für Familien attraktiver zu machen und den Zuzug zu begünstigen.
Eines sollte klar sein: Nicht jeder Antrag auf Baufinanzierung wird von der Bank bewilligt. Kommt es zu einer Ablehnung, erfährt der Kunde den Grund nicht. Das ist jedoch nachvollziehbar: Würde er die Punkte kennen, an denen sich das Kreditinstitut stört, könnte er womöglich genau an diesen Kriterien nachbessern, ohne seine Bonität wirklich zu steigern.
Darüber hinaus sollte Ihnen auch bewusst sein, dass Ihr persönlicher Zinssatz zumeist höher ausfällt, als der Wert, mit dem die Bank wirbt. Oftmals wird plakativ mit besonders idealen Bedingungen gerechnet, die ein hohes Eigenkapital voraussetzen. Bevor Sie alle Unterlagen zu Ihrem Einkommen und Vermögen vorgelegt haben, erhalten Sie zunächst lediglich ein unverbindliches Angebot für die Baufinanzierung. In der abschließenden Tabelle fassen wir zusammen, welche Aspekte von Banken kritisch und welche positiv betrachtet werden.
