Immobilienbewertung

Wie viel ist meine Immobilie wert? Eine solche Frage stellt sich in den unterschiedlichsten Fällen. Klar: Besonders naheliegend mag sie dann sein, wenn Sie einen Käufer für Ihr Objekt suchen. Wichtig ist diese Kenntnis aber ebenso im Falle von Erbschaften, im Rahmen einer Scheidung oder wenn ein Gegengutachten bei Uneinigkeit mit dem Finanzamt benötigt wird. Alles, was Sie zum Thema Immobilienbewertung wissen müssen, erfahren Sie auf dieser Seite. Wünschen Sie eine Beratung oder benötigen Sie anderweitig unsere Unterstützung, dann erreichen Sie uns kostenfrei unter 0800 / 2001 808 in der Zeit von 8:00 bis 17:00 Uhr (Mo -Sa) – oder Sie senden eine E-Mail an info@wohnungen24.de.


Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Zur Bewertung einer Immobilie kommen insgesamt drei Verfahren in Betracht. Welche Methode genutzt wird, hängt insbesondere von der Art des Objekts ab, den zur Verfügung stehenden Informationen und dem Zweck der Einschätzung. Auf die Details von Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren gehen wir im nachfolgenden Punkt detailliert ein. Hier soll zunächst das allgemeine Prinzip im Mittelpunkt stehen. Für die Bewertung dienen Referenzen wie vergleichbare Immobilien, die in der Umgebung gekauft oder verkauft wurden. Zudem fließen die Eigenschaften wie der Zustand und die Ausstattung des Objekts ein.

Die Kenntnis über den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für den Verkäufer ebenso wichtig wie für den Kaufinteressenten. Verhältnismäßigkeit lautet dabei das Stichwort: Der Noch-Eigentümer möchte das Objekt nicht zu günstig abgeben und der Kaufinteressent nicht mehr dafür zahlen, als eigentlich nötig.


Die Verfahren zur Immobilienbewertung

Drei wesentliche Verfahren bieten sich zur Immobilienbewertung an. Mit Hilfe verschiedener Kriterien wird der mit der Immobilie auf dem Markt zu erzielende Wert ermittelt. Die entsprechenden Methoden stellen wir Ihnen in der folgenden Übersicht etwas detaillierter vor.

Vergleichswertverfahren

  • wird häufig für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser genutzt
  • auch für Grundstücke und Reihenhäuser geeignet
  • Immobilienpreise vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage dienen als Referenz
  • Faktoren wie Größe, bauliche Eigenschaften, Ausstattung, energetischer Zustand und die Art des Gebäudes spielen dabei eine Rolle
  • aktuelle Marktsituation findet Berücksichtigung
  • umso mehr ähnliche Vergleichsobjekte vorliegen, desto genauer lässt sich der Immobilienwert bestimmen

Sachwertverfahren

  • empfiehlt sich für Ein- und Zweifamilienhäuser
  • alternative Methode für das Vergleichswertverfahren, wenn nicht ausreichend Referenzobjekte vorliegen
  • aktueller Bodenrichtwert rückt in den Mittelpunkt
  • Wert für das Grundstück wird mit den Kosten für einen Neubau der Immobilie addier
  • davon ist der Wertverfall durch Abnutzung abzuziehen
  • gegenwärtige Marktsituation wird kaum berücksichtigt, sodass das ermittelte Ergebnis womöglich unter dem tatsächlich erzielbaren Wert liegt

Ertragswertverfahren

  • kommt für vermietete Objekte zum Einsatz, mit denen sich ein Ertrag erwirtschaften lässt
  • wird angewendet bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien
  • neben Kosten für Grund und Boden fließt der nachhaltig zu erzielende Mieterlös ein
  • von der Jahreskaltmiete werden Fix- und Betriebskosten subtrahiert
  • der Verkehrswert besagt, welchen Ertrag die Immobilie über einen gewissen Zeitraum bis zu ihrer Abnutzung generiert

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

Den Wert einer Immobilie können ganz verschiedene Kriterien beeinflussen. Welche das konkret sind, hängt insbesondere von der Zielgruppe ab und um welche Art von Objekt es sich eigentlich handelt. Aber an dieser Stelle soll eine alte Weisheit der Branche ihre Erwähnung finden. Sie besagt, dass vor allem drei Faktoren beim Kauf einer Immobilie wichtig sind: Lage, Lage und nochmals Lage.

Lage

Bezüglich der Lage wird in Mikro- und Makrolage unterschieden.

  • Mikrolage meint die unmittelbare Umgebung (Straße, Nachbarschaft)
  • Makrolage ist das weitere räumliche Umfeld wie etwa der Stadtteil, die Stadt oder die Region

Der Standort der Immobilie und mögliche Besonderheiten vor Ort beeinträchtigen den Wert ganz entscheidend. Die Nähe zu Geschäften, Bildungsstätten, kulturellen Einrichtungen, Erholungsgebieten sowie öffentlichen Verkehrsmitteln ist zu berücksichtigen. Je attraktiver die Lage eingeschätzt wird, umso höher fällt der Wert der Immobilie aus.

Zustand

Beim Zustand des Objekts sind unter anderem die Fassade, die Fenster und das Dach kritisch zu begutachten. Begünstigend wirken sich Maßnahmen wie Modernisierungen aller Art aus. Das kann beispielsweise ein frischer Fassadenanstrich sein oder die Räumlichkeiten werden durch neu verlegte Böden sowie geweißte Innenwände aufgewertet.

energetische Beschaffenheit

Der Energieausweis ist ein für die Immobilienbewertung unerlässliches Dokument. Daraus geht hervor, wie niedrig oder hoch der Energiebedarf des Objekts ist. Darin sind zudem das Baujahr des Objekts und die darin integrierten Heizanlagen vermerkt. Auf die energetische Beschaffenheit haben des Weiteren die Dämmung der Außenwände, die Isolierung des Daches sowie die Dicke und der Zustand des Mauerwerks Einfluss.

Ausstattung

Zur Ausstattung einer Immobilie gehören nicht nur die Größe der Wohnfläche und des Grundstücks sowie die Anzahl der Zimmer. Auch der verlegte Fußbodenbelag kann eine Rolle spielen. Liegen Extras wie eine Terrasse, ein Balkon, Kellerräume, ein Garten und Parkmöglichkeiten vor, ist das dem Wert des Objekts zuträglich.

Alter

Als nicht unwesentlich gilt bei der Immobilienbewertung das Alter des Objekts. Dennoch bedeutet nicht automatisch, dass das Haus oder die Wohnung weniger wert ist, je weiter das Baujahr in die Vergangenheit zurückreicht. Wurden regelmäßig Modernisierungen und Maßnahmen zur Aufwertung vorgenommen, lässt das die Immobilie umso attraktiver wirken – schließlich muss der neue Eigentümer anschließend weniger Aufwand betreiben.

Möglichkeiten zur Nutzung

Hierbei ist eine Unterscheidung zu treffen zwischen:

  • aktuellen Nutzungsmöglichkeiten
  • künftigen Nutzungsmöglichkeiten

Die aktuellen Optionen berücksichtigen insbesondere das vorhandene Raumangebot und zusätzliche Ausstattung wie Keller und dergleichen mehr. Künftige Möglichkeiten der Nutzung richten sich danach, inwiefern noch eine Erweiterung – etwa durch einen Anbau – realisiert werden kann.

Angebot und Nachfrage

Eine wichtige Rolle spielt die lokale Nachfrage – je höher diese ausfällt, umso mehr rechtfertigt das einen Preisaufschlag. Übersteigt das Angebot den Bedarf, mindert das den Wert der Immobilie unterdessen.

rechtliche Aspekte

Nicht zu vergessen sind abschließend rechtliche Fragen. Eventuell bestehende Wohn- und Wegerechte nehmen ebenso Einfluss auf den Immobilienwert wie vereinbarte Vorbau- und Erbrechte. Außerdem kann es sich um ein Objekt handeln, welches unter Denkmalschutz steht – auf der einen Seite bringt dies steuerliche Vorteile mit sich, auf der anderen Seite schränkt es den Eigentümer teilweise ein, wenn er bauliche Veränderungen plant.


Profitieren Sie deutschlandweit von unserer professionellen Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung ist für einen erfolgreichen Verkauf unerlässlich. Sie bildet die Grundlage dafür, dass sowohl der Noch-Eigentümer, als auch der Käufer am Ende mit Zufriedenheit auf das Geschäft zurückblicken. Das richtige Maß für den Preis gilt demnach als entscheidend. Wer ihn zu hoch ansetzt, schreckt Interessenten ab. Die Kehrseite ist ein zu niedriges Angebot, welches einerseits Skepsis auslösen kann und schließlich einen Verlust für den Verkäufer mit sich zieht.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich stets, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Der Eigentümer mag zwar genau im Bilde zu sein, welche Investitionen er in das Objekt getätigt hat und welche Lage zu konstatieren ist – ihm fehlt aber in aller Regel die Fachkenntnis. Das kontinuierliche Beobachten des Immobilienmarktes stellt eine Voraussetzung dafür dar. Einem Experten gelingt es zudem, besondere Eigenschaften herauszuarbeiten, die dem Objekt ein Alleinstellungsmerkmal verleihen und wiederum eine Wertsteigerung rechtfertigen.

Wir legen Ihnen dafür unsere kostenlose verfügbare Immobilienbewertung ans Herz. Sie haben die Möglichkeit, uns Ihr Objekt unverbindlich anzubieten. Wir können auf ein deutschlandweites, regionales Netzwerk zurückgreifen und somit eine Einschätzung vor Ort vornehmen lassen. Dafür benötigen wir einige Angaben zu Ihrer Immobilie. Auf dieser Basis schauen wir uns die Lage, die regionalen Marktverhältnisse sowie typischen Preise an. Schließlich macht sich einer unserer Experten persönlich ein Bild vom Objekt. Daraufhin dürfen Sie von uns ein verlässliches, konkretes Urteil erwarten, welches wir fachlich begründen und bei dem Ihre Interessen gewahrt werden. Der Verkauf der Immobilie ist für Sie als Eigentümer kostenfrei.


Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung erforderlich?

Es gibt einige Dokumente, die für eine Immobilienbewertung unerlässlich sind. Generell gilt: Je mehr Unterlagen zur Verfügung stehen, umso besser ist das für die Einschätzung. Wenn Sie mit uns in Kontakt treten, teilen wir Ihnen mit, welche Angaben wir im Detail von Ihnen benötigen.

Im Allgemeinen sind folgende Informationen notwendig:

  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Grundriss und Bauplan
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Energieausweis
  • Belege über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

Im Falle einer Eigentumswohnung kommen hinzu:

  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnungen
  • Protokolle der mindestens letzten drei Eigentümerversammlungen

Darüber hinaus sind noch folgende Sonderfälle zu berücksichtigen:

  • Mietobjekte: Mietvertrag inklusive Aufstellung der Nettokaltmieten
  • liegt Erbbaurecht vor: Erbbaurechtsvertrag sowie ein Nachweis über den aktuellen Erbbauzins
  • Denkmalbescheid bei Denkmalimmobilien
Ronny Stelzer

Ronny Stelzer

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Häufig gestellte Fragen zu Immobilienbewertung

Sie haben noch Fragen zum Thema Immobilienbewertung? Wir sind gern jederzeit für Sie da und helfen Ihnen bei all Ihren Anliegen weiter. Ein paar der Themen, die des Öfteren für Unklarheit sorgen, greifen wir aber schon in unserem FAQ-Bereich auf und können damit vielleicht schon so manche Ungewissheit aus der Welt schaffen.

  • Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig?

    Eine Immobilienbewertung wird aus den unterschiedlichsten Gründen benötigt – sie ist immer dann gefragt, wenn der Wert eines Objekts bekannt sein muss. Das rückt natürlich im Falle eines angestrebten Verkaufs auf den Plan, um einen realistischen Preis aufrufen zu können. Planen Eheleute die Anschaffung einer Immobilie oder besitzt einer der beiden Partner bereits eine, ist die Immobilienbewertung ebenso gefragt wie im Falle einer Scheidung. So lässt sich der Ausgangs- bzw. Endwert bestimmen. Letztlich wird eine solche Einschätzung auch bei Schenkungen sowie Erbschaften und bei einer Aufstellung des persönlichen Vermögens erforderlich.

  • Worin unterscheidet sich die Immobilienbewertung von einem Gutachten?

    Ein Gutachten hat eine noch größere Aussagekraft, was den Immobilienwert betrifft. Es gestaltet sich umfangreicher und wird ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen erstellt. Dadurch gilt es als gerichtsfest. Unterdessen kann eine Immobilienbewertung theoretisch auch ein Laie wie etwa der Eigentümer vornehmen. Hier besteht die vorrangige Absicht darin, den potenziell zu erzielenden Preis für das Objekt zu ermitteln. Nach Gutachten verlangen Gerichte, Versicherungen und Behörden.

  • Wann wird welches Verfahren zur Immobilienbewertung genutzt?

    Die Entscheidung, welches Verfahren zur Immobilienbewertung Anwendung findet, hängt vornehmlich von der Art der Immobilie sowie den vorliegenden Informationen ab. Das Ertragswertverfahren ist für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien bestimmt. Das Vergleichswertverfahren empfiehlt sich für Grundstücke, Wohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Voraussetzung dafür besteht darin, dass genügend Referenzen in Form von ähnlichen Immobilien vorliegen. Ist das nicht der Fall, rückt das Sachwertverfahren als Alternative auf den Plan.

  • Wie steigere ich den Wert meiner Immobilie vor dem Verkauf?

    Mit einigen Maßnahmen lässt sich der Wert einer Immobilie steigern. Das kann beispielsweise durch die Installation moderner und energieeffizienter Heizungsanlagen geschehen. Praktisch damit einher geht die Fassadendämmung. Falls diese nicht bereits optimiert ist, lohnt sich hier gegebenenfalls ein Nachbessern. Zudem ziehen manche Eigentümer weitere Arbeiten wie etwa eine Modernisierung der Bäder in Betracht. Nicht zu vergessen sind neben wertsteigernden, auch werterhaltende Schritte wie die Instandhaltung oder Sanierung der Immobilie.