Gutachten

Ein Gutachten für eine Immobilie können Sie aus ganz unterschiedlichen Gründen benötigen. Naturgemäß ist dabei die Frage von besonderem Interesse, welchen Wert das Objekt hat. Ebenso rücken womöglich eventuelle Mängel oder Schäden in den Mittelpunkt. Wir versorgen Sie auf dieser Seite mit allen wichtigen Informationen zu dieser Thematik. Darüber hinaus helfen wir Ihnen bei sämtlichen Fragen weiter und beraten Sie mit unserer ganzen Erfahrung. Sie erreichen uns kostenfrei unter 0800 / 2001 808 in der Zeit von 8:00 bis 17:00 Uhr (Mo -Sa) – oder Sie senden eine E-Mail an info@wohnungen24.de.


Die Aufgaben eines Immobiliengutachters

Ein Immobiliengutachter wird immer dann tätig, wenn es um die Bewertung eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses geht. Bei seiner Arbeit orientiert er sich an gesetzlichen und fachlichen Richtlinien, um auf dieser Grundlage eine objektive Einschätzung zum Objekt zu geben. Seine Expertise kann aus verschiedenen Gründen gefragt sein. Beispielsweise ist das der Fall, wenn ein Kauf, respektive Verkauf einer Immobilie angestrebt wird. So lassen sich im Vorfeld unter Umständen Baumängel oder versäumte Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung erkennen. Gleichzeitig vermag der Gutachter den energetischen Zustand des Objekts zu beurteilen.

Des Weiteren wird die Sachkenntnis dieser Berufsgruppe bei behördlichen Angelegenheiten benötigt und wenn es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Die Kategorisierung von Gutachtern zeigen wir Ihnen im jetzt folgenden Kapitel auf.


Welchen Gutachter für welches Gutachten beauftragen?

Anstatt eines Gutachters wird des Öfteren auch von einem geprüften Sachverständigen gesprochen. Wichtig ist an dieser Stelle zu erwähnen, dass es sich dabei zunächst einmal nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung handelt. Dementsprechend könnte jeder als freier Sachverständiger seine Dienstleistung bereitstellen. Prinzipiell ist dafür nicht mal ein Lehrgang erforderlich.

Anders sieht es allerdings bei einem zertifizierten oder anerkannten Gutachter aus. Er muss die entsprechenden Qualifikationen vorweisen. Ausgebildete Gutachter absolvieren ein fachbezogenes Studium oder erwerben einen handwerklichen Meistertitel. Gleichzeitig haben sie den Beweis zu erbringen, dass sie über eine besondere Sachkunde verfügen. Über den Weg eines Fernstudiums oder Seminare avancieren sie schließlich zum Sachverständigen. Es wird in insgesamt drei Formen von Immobiliengutachtern unterschieden:

freier Immobilien-Gutachter

Da es keine klassische Ausbildung zum freien Immobiliengutachter gibt, ernennen sich diese Personen selbst dazu. Die Basis für ihre Arbeit stellt zumeist ihre langjährige Erfahrung dar. Ihre Gutachten sind jedoch vor Gericht oder Behörden nicht zulässig. Dafür kann die Einschätzung erforderlich sein, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie festzustellen. In aller Regel sind diese Gutachten gegenüber anderen günstiger.

richtiger Ansprechpartner für: geplanten Verkauf oder Kauf einer Immobilie

öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Wer den Titel des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erwerben möchte, muss sich Schulungen und Weiterbildungen unterziehen. Diese Berufsgruppe ist über die Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zugelassen. Hierbei handelt es sich um eine geschützte Bezeichnung. Die Sachverständigen sind dazu befugt, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen. Ihre Einschätzungen zum Verkehrswert einer Immobilie werden zudem offiziell anerkannt.

richtiger Ansprechpartner für: gerichtliche Auseinandersetzungen aller Art im Zusammenhang mit einer Immobilie

staatlich anerkannter Immobiliengutachter

Diese Berufsgruppe ist ebenfalls den öffentlich bestellten Sachverständigen zuzuordnen. Demnach werden auch sie von der IHK zertifiziert. Sie heben sich jedoch dadurch ab, dass sie zusätzlich den Landesbehörden unterliegen. Von diesen erhalten sie regelmäßig Aufträge und werden von ihnen überwacht. Sie sind die einzigen, die auch Gutachten für Behörden und öffentliche Institutionen erstellen dürfen.

richtiger Ansprechpartner für: Wertgutachten im Zusammenhang mit behördlichen Zwecken


Abgrenzung des Gutachtens zur Immobilienbewertung

Teilweise werden Gutachten und Bewertungen von Immobilien gleichgesetzt oder gar synonym gebraucht. Das ist fachlich nicht korrekt, denn es liegen klare Unterschiede vor. Worin diese im Wesentlichen bestehen, möchten wir etwas detaillierter aufzeigen. Sie lassen sich schon allein daran erkennen, wie die entsprechende Immobilie geprüft wird.

Im Netz gibt es zahlreiche Anbieter, die eine reine Online-Bewertung zur Verfügung stellen. Der Nutzer braucht dafür lediglich einige Eckdaten einzugeben. Dabei ist der Aufwand entsprechend gering und nimmt nur selten mehr als eine halbe Stunde ein. Mit einem Ergebnis lässt sich oftmals schon kurz darauf rechnen. Selbstverständlich kann eine solche Bewertung aus der Distanz nie derart präzise erfolgen, als wenn ein Experte vor Ort ist. Makler sind persönlich zugegen, um sich ein Bild zu machen und auf dieser Grundlage den Wert des Objekts einzuschätzen. Sehr häufig werden Immobilienbewertungen als kostenfreie Dienstleistung angeboten.

Für ein Gutachten ist es unabdingbar, dass der Experte das Haus oder die Wohnung genau unter die Lupe nimmt. Ein Fachmann wie etwa ein Architekt oder Ingenieur verfügt über das entsprechende Wissen, um Stärken herauszuarbeiten und Mängel zu erkennen. Der Umfang an benötigten Unterlagen ist bei einem Immobiliengutachten zudem größer. Es kann vorkommen, dass Dokumente bei Ämtern beschafft werden müssen. Obendrein dauert das Erstellen eines Gutachtens durchaus mehrere Wochen. Anders als die Bewertung ist es zudem nicht kostenfrei. Für ein Kurzgutachten sind bis zu 500 Euro einzuplanen. Noch deutlich mehr wird für ein vor Gericht akzeptiertes vollständiges Wertgutachten aufgerufen, welches vom Wert der Immobilie abhängt.


Wann brauche ich ein Gutachten und wann genügt eine Bewertung?

Es ist eine berechtigte Frage, die vorab genau geklärt werden muss: Wann reicht es aus, auf eine einfache Immobilienbewertung zurückzugreifen und wann benötigen Sie in jedem Fall ein aussagekräftigeres Gutachten? Die Antwort geben wir Ihnen mit der nachstehenden Übersicht.

Immobilienbewertung

  • zum Ermitteln eines realistischen Verkaufspreises
  • zum Überprüfen eines aufgerufenen Verkaufspreises
  • um den Marktwert einer Immobilie für die Versicherungssumme abzufragen
  • für eine Vermögensaufstellung
  • für die Dokumentation einer Wertsteigerung durch Baumaßnahmen
  • um Kenntnis über den Immobilienwert zur Planung der Altersvorsorge zu erlangen
  • als Grundlage für eine Hypothekenfinanzierung

Immobilienbewertung

  • immer dann, wenn der Immobilienwert aus rechtlicher Sicht von Bedeutung ist
  • bei Scheidungen, wenn das Objekt als Teil der Zugewinngemeinschaft betrachtet wird, um eine Vermögensaufteilung zu erreichen
  • im Falle von Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft, um den Wert der Immobilie exakt zu beziffern
  • um gegebenenfalls die vom Finanzamt aufgerufene Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu korrigier

Verschiedene Anlässe, verschiedene Gutachten

Die allgemeinen Szenarien, wann ein Gutachten erforderlich ist, haben wir nun aufgeschlüsselt. Doch es gibt noch weitaus mehr Unterscheidungen zu treffen. Um nur ein Beispiel anzuführen: Eine Scheidung kann im beiderseitigen Einvernehmen ablaufen, doch leider auch mit einem Rechtsstreit. Für den Fall, bei dem sich die Partner einig sind, genügt ein weniger aufwändiges Gutachten als bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung. In der folgenden Übersicht zeigen wir Ihnen die wichtigsten Konstellationen mit den jeweils erforderlichen Gutachten und richtigen Ansprechpartnern auf.

Kauf / Verkauf einer Immobilie

Der Wert des Objekts soll beziffert werden, um einen angemessenen Preis zu erhalten.

Wertgutachten

freier Immobiliengutachter

Immobilien-Finanzierung

Gehört bereits eine Immobilie zum Vermögen, ist die Kenntnis über deren Wert erforderlich, um die Bonität für die Bank nachzuweisen.

Wertgutachten

Gutachter wird von der Bank beauftragt

einvernehmliche Scheidung

Um die Auszahlung oder den Zugewinnausgleich des Partners zu ermitteln, ist der Wert des Objekts gefragt.

Wertgutachten oder Kurzgutachten

freier Immobiliengutachter oder vereidigter Sachverständiger

Scheidung mit Rechtsstreit

Einigen sich die scheidenden Eheleute nicht über die Vermögensaufteilung, muss der Wert der Immobilie gerichtsfest bestimmt werden.

gerichtsfestes Verkehrswertgutachten

vereidigter Sachverständiger

Erbschaft ohne Rechtsstreit

Ein Gutachten gibt Aufschluss über den Wert des geerbten Objekts.

Wertgutachten oder Kurzgutachten

freier Immobiliengutachter oder vereidigter Sachverständiger

Erbschaft mit Rechtsstreit

Die Erbengemeinschaft kann sich über die Aufteilung des geerbten Vermögens nicht einigen und schaltet daher ein Gericht ein. Daraufhin wird der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt.

gerichtsfestes Verkehrswertgutachten

vereidigter Sachverständiger

Finanzamt setzt Erbschafts- / Schenkungssteuer zu hoch an

Nicht selten erhebt das Finanzamt zu hohe Steuern für eine Erbschaft oder Schenkung, da der Wert der Immobilie nur pauschal ermittelt wird. Dann empfiehlt sich eine Überprüfung.

gerichtsfestes Verkehrswertgutachten

vereidigter Sachverständiger

auftretende Baumängel

Der Nachweis über die Fehler einer Baufirma ist nötig, um anschließend Forderungen geltend zu machen können.

Mängeldokumentation oder Schadengutachten

vereidigter Sachverständiger

Versicherungsfälle

Um Ansprüche gegenüber der Versicherung geltend zu machen, ist ein Schadengutachten die erforderliche Grundlage.

Schadengutachten oder Mängeldokumentation

vereidigter Sachverständiger

Zwangsversteigerung

Damit sich die Bieter im Vorfeld der Versteigerung über den Wert der Immobilie informieren können, muss deren Wert feststehen. Nach dem Verkehrswert richtet sich das aufgerufene Mindestgebot.

Verkehrswertgutachten

vereidigter Sachverständiger


Kurzgutachten vs. Vollgutachten

Eine Unterscheidung ist noch zwischen dem Kurzgutachten und dem Vollgutachten zu treffen. Zweitgenanntes wird alternativ auch als Verkehrswertgutachten oder Langgutachten bezeichnet. Dadurch lässt sich schon erahnen, dass diese beiden Typen hinsichtlich ihres Umfangs variieren. Zum besseren Verständnis vergleichen wir die Verfahren miteinander.

Kurzgutachten

Beim Kurzgutachten erfolgt eine Bewertung der Immobilie nach den gesetzlich vorgeschriebenen Richtlinien für ein Verkehrswertgutachten – allerdings bestehen Einschränkungen. Einige zum Ermitteln des Wertes relevante Unterlagen wie Wohnflächenberechnungen, der Lageplan oder auch der Grundbuchauszug werden dabei außer Acht gelassen. Dadurch lässt sich der Objektwert nur überschlägig bestimmen. Kurzgutachten werden teils kostenfrei angeboten, können jedoch durchaus auch bis zu 500 Euro kosten. Anwendung finden sie bei:

  • Verkauf einer Immobilie
  • Kaufinteresse an einer Immobilie
  • Erbschaften und Scheidungen ohne Rechtsstreit

Vollgutachten

Das Vollgutachten gilt als die präziseste Bewertung einer Immobilie. Vorgenommen wird sie durch einen vereidigten Sachverständigen, der sich bei seiner Arbeit an Formvorschriften orientiert. Anders als beim Kurzgutachten finden hier alle relevanten Dokumente Berücksichtigung, die Einfluss auf den Marktwert des Objekts nehmen. Aufgrund seines Umfangs und des Arbeitsaufwands ist das Vollgutachten mit hohen Kosten verbunden, die durchaus im vierstelligen Eurobereich liegen können. Benötigt wird es bei:

  • Scheidungen mit gerichtlicher Auseinandersetzung
  • Erbschaftsstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden
  • Uneinigkeit mit dem Finanzamt bezüglich der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
  • Zuführung von Immobilien in das Betriebsvermögen
  • Entnahme von Immobilien aus dem Betriebsvermögen
Ronny Stelzer

Ronny Stelzer

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Häufig gestellte Fragen zum Gutachten

Angesichts der verschiedenen Formen von Gutachten und deren Einsatzzwecken kann es durchaus schwerfallen, die Übersicht zu behalten. Gerade hierbei ist es jedoch wichtig, die richtige Entscheidung zu treffen, wenn eine solche Einschätzung benötigt wird. Sind Sie unsicher oder wünschen Sie eine Beratung in diesem Zusammenhang, dann zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Einige, der am häufigsten gestellten Fragen beantworten wir schon vorab für Sie.

  • Brauche ich einen Gutachter für einen Immobilienkauf?

    Es ist nicht zwingend erforderlich, einen Gutachter beim Kauf einer Immobilie einzuschalten. Der Verkäufer oder der Makler treffen bereits eine Aussage zum Wert des Objekts. Je älter das Gebäude allerdings ist, umso sinnvoller kann eine solche Einschätzung sein. Sie deckt mögliche böse Überraschungen schon im Vorfeld auf – so zum Beispiel bevorstehende, kostenintensive Reparaturen. Wer generelle Zweifel am Zustand der Immobilie hegt, kann ebenso einen Gutachter einschalten. Letztlich empfiehlt sich das auch, wenn ein unverhältnismäßig hoher oder niedriger Preis aufgerufen wird.

  • Was kostet ein Immobiliengutachten?

    Die Kosten hängen davon ab, welche Art von Gutachten eigentlich benötigt wird. Ein Kurzgutachten überschreitet selten die Grenze von 500 Euro. Es wird ebenso frei ausgehandelt wie das naturgemäß umfangreichere und somit teurere Langgutachten. Früher galt dafür die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), an der sich auch heute noch viele Gutachter orientieren. Dabei dient der Immobilienwert als Grundlage. Eine wichtige Rolle spielt zudem die Art des Objekts. Zur groben Orientierung: Zwischen 0,5 und einem Prozent des Verkehrswerts sind als Kosten für ein Vollgutachten in etwa zu erwarten.

  • Welche Unterlagen brauche ich für ein Immobiliengutachten?

    Mit dem Gutachter stimmen Sie ab, welche Dokumente Sie ganz konkret vorlegen müssen. Ein paar Unterlagen sind aber in jedem Fall essenziell. Dazu gehören unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfläche, Grundrisszeichnungen, Nachweis über das Baujahr sowie Belege zu durchgeführten Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen. Bei vermieteten Objekten sollte eine Mieten- und Mietvertragszusammenstellung vorliegen.

  • Wie lange ist ein Immobiliengutachten aktuell?

    Ein Gutachten gibt Auskunft über den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Dementsprechend liegt es in der Natur der Sache, dass die Gültigkeit begrenzt ist. Die Aussagekraft wird dem Immobiliengutachten in aller Regel bis zu einer Zeit von drei bis sechs Monaten nach dem Ausstellen attestiert. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Immobilienmarkt keinen markanten Veränderungen unterliegt. Generell sollte aber zwischen dem Anwenden des Gutachtens und dessen Ausstellung möglichst wenig Zeit vergehen.