Wohnung oder Haus geerbt – aber was nun? Diese Frage dürfte sich wohl recht häufig auftun. Immerhin besagt eine Statistik, dass nahezu jede zweite Erbschaft mit einer Immobilie verbunden ist. Eine derartige Situation kann aus vielerlei Hinsicht kompliziert sein. Nicht jeder setzt sich mit dieser Thematik auseinander und sieht sich dann plötzlich vor eine große Herausforderung gestellt.
Die persönliche Trauer über den Verstorbenen erschwert es unter Umständen zusätzlich, einen klaren Kopf zu behalten. Konfliktpotenzial birgt das Szenario gegebenenfalls, wenn Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft sind und es Ihnen nicht gelingt, eine Übereinstimmung zu erzielen. Wir informieren Sie auf dieser Seite über alles Wichtige zum Thema Erbschaft von Immobilien und sind gern Ihr Ansprechpartner bei allen dazugehörigen Anliegen. Gern stehen wir Ihnen auch zur Seite, um den passenden Käufer für eine geerbte Immobilie zu finden. Sie erreichen uns kostenfrei unter 0800 / 2001 808 in der Zeit von 8:00 bis 17:00 Uhr (Mo -Sa) – oder Sie senden eine E-Mail an info@wohnungen24.de.
Bevor es an die eigentlichen Schritte geht, die bei der Erbschaft einer Immobilie vonnöten sind, rückt womöglich noch eine ganz grundsätzliche Überlegung an die erste Stelle. Manchmal kann es sich als die klügere Entscheidung erweisen, ein Erbe auszuschlagen. Immerhin werden nicht nur Rechte und Vermögensgegenstände übertragen, sondern auch Schulden sowie andere Verbindlichkeiten.
Dementsprechend ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick zu den Vermögensverhältnissen des Verstorbenen zu verschaffen. Bestehen beispielsweise Steuerschulden oder ist eine Immobilienfinanzierung noch nicht vollständig getilgt, würde der Erbe mit seinem Vermögen dafür haften. Es gibt keine Verpflichtung, einen Nachlass anzunehmen – selbst, wenn es im Testament so verlangt wird.
Über mögliche Hypotheken und andere Verbindlichkeiten verschafft ein Blick ins Grundbuch Klarheit. Den Wert einer Immobilie bestimmt ein Sachverständiger wie beispielsweise ein Makler.
Wer sich dazu entschließt, das Erbe auszuschlagen, hat dafür insgesamt sechs Wochen Zeit. Diese Phase beginnt an dem Tag, an dem der Erbe von dem Nachlass erfährt. Gerade bei nahestehenden Angehörigen dürfte es sich dabei in aller Regel um den Todestag handeln. Erfolgt keine Reaktion, gilt das Erbe als angenommen. Eine Verlängerung der Frist ist lediglich in Ausnahmesituationen möglich. Von einer solchen ließe sich etwa sprechen, wenn der Verstorbene zuletzt im Ausland lebte oder sich der Wohnsitz des Erbens im Ausland befindet. Zum Ausschlagen des Erbes muss eine Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht oder einem Notar hinterlegt werden.
Benötige ich einen Erbschein für die Immobilie, um mein Erbrecht nachzuweisen? Um diese Frage zu beantworten, soll zunächst einmal die Bedeutung dieses Dokuments geklärt werden. Aus dem Erbschein gehen die rechtmäßigen Erben sowie deren Erbquote – was den Umfang ihrer Erbschaft meint – hervor. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, können Einzelpersonen einen Teilerbschein erhalten oder die Nachlassempfänger lassen sich einen gemeinschaftlichen Erbschein ausstellen.
In aller Regel verlangen Behörden und Banken nach dem Erbschein – beispielsweise, damit die Erben über die Konten verfügen können. Gleichzeitig erlaubt das Dokument, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Apropos Grundbuch: Um dort einen neuen Eigentümer für die Immobilie eintragen zu lassen, ist der Erbschein ebenfalls erforderlich.
Mit der Annahme eines Erbes sind – wie bereits erwähnt – neben Rechten auch Pflichten verbunden. Das schließt ein, dass diverse Kosten übernommen werden müssen. Ein klassisches Beispiel dafür ist die Grundsteuer für die Immobilie. Außerdem sind die Gebühren für Strom und Heizung zu tragen. Es gilt, weitere Ausgaben im Zuge der Eigentumsübertragung einzukalkulieren. An der einen oder anderen Stelle lassen sie sich aber auch einsparen. Die nachfolgende Übersicht zeigt auf, welche das im Wesentlichen sind.
Benötige ich einen Erbschein für die Immobilie, um mein Erbrecht nachzuweisen? Um diese Frage zu beantworten, soll zunächst einmal die Bedeutung dieses Dokuments geklärt werden. Aus dem Erbschein gehen die rechtmäßigen Erben sowie deren Erbquote – was den Umfang ihrer Erbschaft meint – hervor. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, können Einzelpersonen einen Teilerbschein erhalten oder die Nachlassempfänger lassen sich einen gemeinschaftlichen Erbschein ausstellen.
Es besteht keine Möglichkeit, dass ein Miterbe allein über einen bestimmten Nachlassgegenstand verfügt – es sei denn, es ist in einem Testament oder Erbvertrag ausdrücklich so festgehalten. Genau darin kann Konfliktpotenzial stecken, denn alle Entscheidungen müssen gemeinsam und einstimmig gefasst werden.
Der Teilungsversteigerung möchten wir uns an dieser Stelle noch einmal etwas detaillierter widmen. Sie gilt als letzter Ausweg, da sie mit einer ganzen Reihe an Nachteilen verbunden ist. In die Wege geleitet wird sie durch den entsprechenden Antrag eines Miterben beim Amtsgericht. Ein Sachverständiger erstellt im Anschluss ein Gutachten, um den Verkehrswert der geerbten Immobilie zu ermitteln. Infolgedessen ist eine Versteigerung vorgesehen, bei welcher der Zuschlag an den meistbietenden Teilnehmer geht.
Erfahrungsgemäß wird mit einer Teilungsversteigerung praktisch nie der Erlös erzielt, der sich auf dem Markt durch einen freien Verkauf erreichen ließe. Hinzu kommt der Aspekt, dass sich ein solches Verfahren oftmals über mehrere Jahre erstreckt. Außerdem sind weitere Kosten zu berücksichtigen, die für das Stellen des Antrags, das Verfahren selbst oder auch für Anwälte und Gutachter anfallen. Letztlich besteht das Risiko, dass eine Teilungsversteigerung scheitert. Unter diesen Umständen muss der Antragsteller diese Kosten allein tragen.
Sind Sie Alleinerbe oder kann sich die Erbengemeinschaft auf eine Lösung einigen, kommen verschiedene Szenarien in Frage. Es wäre vermessen, an dieser Stelle eine Empfehlung auszusprechen. Vielmehr gilt es, die jeweilige Situation zu betrachten. Hierfür sind Rahmenbedingungen wie der konkrete Zustand der Immobilie oder die im Grundbuch eingetragenen Informationen richtungsweisend.
Die persönliche finanzielle Situation kann ebenfalls eine wichtige Rolle spielen – etwa dann, wenn es darum geht, die Miterben auszuzahlen. Nicht zu vergessen ist schließlich die emotionale Komponente. Wer an einer Wohnung oder einem Haus hängt, weil er damit Erinnerungen an den Verstorbenen verbindet, tut sich mit einem Verkauf eventuell schwer. Die Möglichkeiten, wie Sie mit einer geerbten Immobilie weiterverfahren können, stellen wir Ihnen hier vor.
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Haben Sie noch Fragen zum Thema Erben und Immobilien? Wir stehen Ihnen sehr gern mit unserer Expertise zur Seite und helfen Ihnen bei all Ihren Anliegen weiter. Womöglich können wir aber schon mit unserem jetzt folgenden FAQ-Bereich für etwas Aufklärung sorgen.
Eine Spekulationssteuer ist ein möglicher Kostenpunkt. Sie gilt aber nur dann, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Kosten können darüber hinaus entstehen, wenn noch Sanierungsarbeiten vorgesehen sind. Gibt es noch eine laufende Immobilienfinanzierung, erhebt die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Ablösen des Darlehens. Letztlich sind je nach Bundesland noch Maklerkosten zu berücksichtigen, wenn diese nicht der Käufer allein trägt.
Eine Teilungsversteigerung ist als letzter Ausweg zu verstehen, wenn sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft partout nicht einigen können. Bei einem solchen Verfahren sind finanzielle Verluste sehr wahrscheinlich. Interessenten nehmen an der Versteigerung teil, um einen möglichst günstigen Preis für eine Immobilie zu erzielen. Der am Ende zu erwartende Erlös liegt teils deutlich unter dem, der sich über einen freihändigen Verkauf realisieren ließe. Ein weiterer Nachteil ist die Dauer: Eine Teilungsversteigerung vermag sich zumeist über mehrere Jahre zu erstrecken. Zudem entstehen zahlreiche Kosten – so etwa für den Notar, Anwälte, Gutachter sowie die Antragstellung und das Verfahren selbst.
Rechtlich gesehen ist keine Person dazu verpflichtet, ein Erbe anzunehmen. An diesem Umstand ändert auch eine Weisung im Testament nichts. Ein Grund für das Ausschlagen einer Erbschaft bei Immobilien wäre etwa, wenn das Objekt mit einer Hypothek oder anderen Verbindlichkeiten belastet, vielleicht sogar überschuldet ist. Besteht ein enormer Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf, den der Nachlassempfänger nicht schultern kann, ist dies ein weiterer Grund, das Erbe nicht anzutreten. Je schwerer sich abschätzen lässt, welche Vermögensrisiken mit der Immobilie verbunden sind, umso sinnvoller ist das Ausschlagen.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist in einer Erbengemeinschaft nur einstimmig möglich. Stellt sich einer der Miterben gegen ein solches Vorhaben, scheitert es vorerst. In einem solchen Fall muss eine Lösung gefunden werden. Eine besteht darin, dass die übrigen Erben seinen Erbanteil mit seiner Zustimmung erwerben. Alternativ dazu kommt eine Teilungsversteigerung in Frage, wenn keine Einigung zu erzielen ist. Im Rahmen der Versteigerung kann auch ein Miterbe für das Objekt bieten.
