Erbschaft Immobilien

Wohnung oder Haus geerbt – aber was nun? Diese Frage dürfte sich wohl recht häufig auftun. Immerhin besagt eine Statistik, dass nahezu jede zweite Erbschaft mit einer Immobilie verbunden ist. Eine derartige Situation kann aus vielerlei Hinsicht kompliziert sein. Nicht jeder setzt sich mit dieser Thematik auseinander und sieht sich dann plötzlich vor eine große Herausforderung gestellt.

Die persönliche Trauer über den Verstorbenen erschwert es unter Umständen zusätzlich, einen klaren Kopf zu behalten. Konfliktpotenzial birgt das Szenario gegebenenfalls, wenn Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft sind und es Ihnen nicht gelingt, eine Übereinstimmung zu erzielen. Wir informieren Sie auf dieser Seite über alles Wichtige zum Thema Erbschaft von Immobilien und sind gern Ihr Ansprechpartner bei allen dazugehörigen Anliegen. Gern stehen wir Ihnen auch zur Seite, um den passenden Käufer für eine geerbte Immobilie zu finden. Sie erreichen uns kostenfrei unter 0800 / 2001 808 in der Zeit von 8:00 bis 17:00 Uhr (Mo -Sa) – oder Sie senden eine E-Mail an info@wohnungen24.de.


Erbe annehmen oder ausschlagen?

Bevor es an die eigentlichen Schritte geht, die bei der Erbschaft einer Immobilie vonnöten sind, rückt womöglich noch eine ganz grundsätzliche Überlegung an die erste Stelle. Manchmal kann es sich als die klügere Entscheidung erweisen, ein Erbe auszuschlagen. Immerhin werden nicht nur Rechte und Vermögensgegenstände übertragen, sondern auch Schulden sowie andere Verbindlichkeiten.

Dementsprechend ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick zu den Vermögensverhältnissen des Verstorbenen zu verschaffen. Bestehen beispielsweise Steuerschulden oder ist eine Immobilienfinanzierung noch nicht vollständig getilgt, würde der Erbe mit seinem Vermögen dafür haften. Es gibt keine Verpflichtung, einen Nachlass anzunehmen – selbst, wenn es im Testament so verlangt wird.

Beispiele, in denen das Ausschlagen eines Erbes sinnvoll ist:

  • der Nachlass ist überschuldet
  • es bestehen Verbindlichkeiten, die den Nachlassempfänger finanziell stark belasten würden
  • die Immobilie hat Sanierungs- / Instandhaltungsbedarf, der hohe Ausgaben einfordert
  • Vermögensrisiken lassen sich nur schwer abschätzen

Über mögliche Hypotheken und andere Verbindlichkeiten verschafft ein Blick ins Grundbuch Klarheit. Den Wert einer Immobilie bestimmt ein Sachverständiger wie beispielsweise ein Makler.

Wer sich dazu entschließt, das Erbe auszuschlagen, hat dafür insgesamt sechs Wochen Zeit. Diese Phase beginnt an dem Tag, an dem der Erbe von dem Nachlass erfährt. Gerade bei nahestehenden Angehörigen dürfte es sich dabei in aller Regel um den Todestag handeln. Erfolgt keine Reaktion, gilt das Erbe als angenommen. Eine Verlängerung der Frist ist lediglich in Ausnahmesituationen möglich. Von einer solchen ließe sich etwa sprechen, wenn der Verstorbene zuletzt im Ausland lebte oder sich der Wohnsitz des Erbens im Ausland befindet. Zum Ausschlagen des Erbes muss eine Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht oder einem Notar hinterlegt werden.


Immobilie und Erbschein

Benötige ich einen Erbschein für die Immobilie, um mein Erbrecht nachzuweisen? Um diese Frage zu beantworten, soll zunächst einmal die Bedeutung dieses Dokuments geklärt werden. Aus dem Erbschein gehen die rechtmäßigen Erben sowie deren Erbquote – was den Umfang ihrer Erbschaft meint – hervor. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, können Einzelpersonen einen Teilerbschein erhalten oder die Nachlassempfänger lassen sich einen gemeinschaftlichen Erbschein ausstellen.

In aller Regel verlangen Behörden und Banken nach dem Erbschein – beispielsweise, damit die Erben über die Konten verfügen können. Gleichzeitig erlaubt das Dokument, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Apropos Grundbuch: Um dort einen neuen Eigentümer für die Immobilie eintragen zu lassen, ist der Erbschein ebenfalls erforderlich.

Folgende Hinweise sind im Zusammenhang mit dem Erbschein noch wichtig:

  • Das Beantragen dieses Dokuments ist gleichbedeutend die Annahme des Erbes.
  • Für das Ausstellen fällt eine Gebühr an, die sich nach dem Wert der Erbschaft richtet.
  • Um das Erbrecht nachzuweisen, stellt der Erbschein nur eine Möglichkeit dar.
  • Alternativ dazu werden ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll oder eine Generalvollmacht akzeptiert.

Entstehende Kosten und wie sich diese minimieren lassen

Mit der Annahme eines Erbes sind – wie bereits erwähnt – neben Rechten auch Pflichten verbunden. Das schließt ein, dass diverse Kosten übernommen werden müssen. Ein klassisches Beispiel dafür ist die Grundsteuer für die Immobilie. Außerdem sind die Gebühren für Strom und Heizung zu tragen. Es gilt, weitere Ausgaben im Zuge der Eigentumsübertragung einzukalkulieren. An der einen oder anderen Stelle lassen sie sich aber auch einsparen. Die nachfolgende Übersicht zeigt auf, welche das im Wesentlichen sind.

Erbschein

  • der Erbschein ist grundsätzlich nur gegen eine Gebühr erhältlich
  • diese setzt sich zusammen aus den Kosten für das Ausstellen und ie eidesstattliche Versicherung
  • richtet sich nach dem Wert der Erbschaft

Oftmals ist ein Erbschein nicht erforderlich, da ihn zum Beispiel ein notarielles Testament ersetzen kann.

Änderung des Grundbucheintrags

  • die Erben müssen einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen
  • durch den Tod des Erblassers ist der bestehende Eintrag nicht mehr korrekt
  • der Antrag wird an das zuständige Grundbuchamt gerichtet

Erben profitieren von einer speziellen Regelung: Lassen sie die eigentlich kostenpflichtige Umschreibung innerhalb von zwei Jahren durchführen, entfallen die Gebühren.

Verkehrs-
wertgutachten

  • Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn sich die pauschale Bewertung durch das Finanzamt nicht mit den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie deckt. Erstellt wird es durch einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter.

Das Verkehrsgutachten muss nicht zwingend in Auftrag gegeben werden. Es kann aber im Hinblick auf die Erbschaftssteuer Einsparpotenzial bergen, wenn das Finanzamt diese zu hoch ansetzt.

Erbschaftssteuer

  • Inwiefern eine Erbschaftssteuer anfällt, hängt jeweils vom individuellen Fall ab. Mit der Höhe des Immobilienwerts und der Entfernung des Verwandtschaftsgrades steigt die Wahrscheinlichkeit, dass diese erhoben wird.

Hierauf hat der Erbe keinen persönlichen Einfluss.

Spekulationssteuer

  • Die Spekulationssteuer greift dann, wenn zwischen dem Kauf der Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Verstorbene einst den Notarvertrag unterzeichnet hat.

War die Immobilie bereits mehr als zehn Jahre Eigentum des Verstorbenen, unterliegt ein anschließender Verkauf nicht der Spekulationssteuer.

Beräumung

  • Wer die Immobilie des Verstorbenen nicht selbst auflösen möchte oder kann, muss dafür ein Unternehmen beauftragen. Dafür sind Kosten von 25 Euro oder mehr pro Stunde einzukalkulieren.

Diese Arbeit lässt sich zumeist von den Erben selbst durchführen, um Kosten einzusparen.


Alleinerbe einer Immobilie oder Erbengemeinschaft?

Benötige ich einen Erbschein für die Immobilie, um mein Erbrecht nachzuweisen? Um diese Frage zu beantworten, soll zunächst einmal die Bedeutung dieses Dokuments geklärt werden. Aus dem Erbschein gehen die rechtmäßigen Erben sowie deren Erbquote – was den Umfang ihrer Erbschaft meint – hervor. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, können Einzelpersonen einen Teilerbschein erhalten oder die Nachlassempfänger lassen sich einen gemeinschaftlichen Erbschein ausstellen.

Es besteht keine Möglichkeit, dass ein Miterbe allein über einen bestimmten Nachlassgegenstand verfügt – es sei denn, es ist in einem Testament oder Erbvertrag ausdrücklich so festgehalten. Genau darin kann Konfliktpotenzial stecken, denn alle Entscheidungen müssen gemeinsam und einstimmig gefasst werden.

Die wichtigsten Hinweise zur Erbengemeinschaft halten wir stichpunktartig fest:

  • existiert kein Testament oder Erbvertrag, bildet sich die Erbengemeinschaft
  • jeder Miterbe erhält basierend auf der Erbquote einen Stimmanteil
  • der Miterbe verfügt über seinen Erbanteil
  • er ist dazu berechtigt, seinen Erbanteil zu verkaufen
  • die übrigen Miterben genießen ein Vorkaufsrecht
  • Verkauf der Immobilie kann nur durch einen einstimmigen Beschluss erfolgen

In einer Erbengemeinschaft gibt es jeweils mehrere Optionen, wenn sich die Nachlassempfänger einig sind und auch dann, wenn sie keinen Konsens finden können. Generell ist es immer erstrebenswert, kompromissbereit zu sein und einen gemeinsamen Nenner zu finden. Dann bieten sich folgende Möglichkeiten:

  • Die geerbte Immobilie wird verkauft.
  • Die geerbte Immobilie wird vermietet.
  • Besteht bereits ein Mietverhältnis, lässt sich dieses aufrechterhalten.
  • Ein Erbe nutzt die Immobilie selbst und zahlt dafür seine Miterben aus.

Nicht immer ist diese Einstimmigkeit gegeben und verschiedene Interessen innerhalb der Gesamthandgemeinschaft treffen aufeinander. Verfolgt mindestens einer der Erben die Absicht, die Immobilie zu verkaufen, während die übrigen Mitglieder andere Pläne haben, gibt es zwei Lösungen:

  • Der Erbe mit Verkaufsabsicht veräußert lediglich seinen Anteil.
  • Eine Teilungsversteigerung, die jedoch kaum zu empfehlen ist.

Der Teilungsversteigerung möchten wir uns an dieser Stelle noch einmal etwas detaillierter widmen. Sie gilt als letzter Ausweg, da sie mit einer ganzen Reihe an Nachteilen verbunden ist. In die Wege geleitet wird sie durch den entsprechenden Antrag eines Miterben beim Amtsgericht. Ein Sachverständiger erstellt im Anschluss ein Gutachten, um den Verkehrswert der geerbten Immobilie zu ermitteln. Infolgedessen ist eine Versteigerung vorgesehen, bei welcher der Zuschlag an den meistbietenden Teilnehmer geht.

Erfahrungsgemäß wird mit einer Teilungsversteigerung praktisch nie der Erlös erzielt, der sich auf dem Markt durch einen freien Verkauf erreichen ließe. Hinzu kommt der Aspekt, dass sich ein solches Verfahren oftmals über mehrere Jahre erstreckt. Außerdem sind weitere Kosten zu berücksichtigen, die für das Stellen des Antrags, das Verfahren selbst oder auch für Anwälte und Gutachter anfallen. Letztlich besteht das Risiko, dass eine Teilungsversteigerung scheitert. Unter diesen Umständen muss der Antragsteller diese Kosten allein tragen.


Immobilie geerbt – wie geht es weiter?

Sind Sie Alleinerbe oder kann sich die Erbengemeinschaft auf eine Lösung einigen, kommen verschiedene Szenarien in Frage. Es wäre vermessen, an dieser Stelle eine Empfehlung auszusprechen. Vielmehr gilt es, die jeweilige Situation zu betrachten. Hierfür sind Rahmenbedingungen wie der konkrete Zustand der Immobilie oder die im Grundbuch eingetragenen Informationen richtungsweisend.

Die persönliche finanzielle Situation kann ebenfalls eine wichtige Rolle spielen – etwa dann, wenn es darum geht, die Miterben auszuzahlen. Nicht zu vergessen ist schließlich die emotionale Komponente. Wer an einer Wohnung oder einem Haus hängt, weil er damit Erinnerungen an den Verstorbenen verbindet, tut sich mit einem Verkauf eventuell schwer. Die Möglichkeiten, wie Sie mit einer geerbten Immobilie weiterverfahren können, stellen wir Ihnen hier vor.

Objekt selbst bewohnen

Gerade, wenn eine emotionale Bindung zur Immobilie besteht, ist die Eigennutzung eine Option. Innerhalb einer Erbengemeinschaft müssen sich die Mitglieder einig sein, wer das Objekt bewohnt. Dieser Miterbe zahlt die anderen aus. Vor dem Treffen dieser Entscheidung sollte das Haus oder die Wohnung genau begutachtet werden. Nicht selten sind Maßnahmen zum Umbau oder zur Sanierung erforderlich.

Ein Vorteil dieser Lösung ist darin zu sehen, dass sich die Erbschaftssteuer sparen lässt – zumindest unter bestimmten Voraussetzungen. Die Regelung gilt für Ehepartner, die mindestens zehn Jahre weiter wohnen bleiben. Sollte ein Auszug doch früher erfolgen, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Die Ausnahme ist ein dringender Grund, wie etwa ein berufsbedingter Wechsel des Wohnorts oder die Unterbringung in einem Pflegeheim. Kinder genießen diese Steuerbefreiung ebenfalls unter der Voraussetzung der bereits genannten zehn Jahre. Für sie gilt jedoch die Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht 200 Quadratmeter überschreiten darf. Ansonsten ist die Steuer für den übersteigenden Flächenanteil zu zahlen.

Verkauf der geerbten Immobilie

Wer die geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte sich in einem ersten Schritt die Unterstützung eines Maklers sichern. Er schätzt den Verkehrswert des Objekts realistisch und entsprechend der regionalen Gegebenheiten ein. Zu berücksichtigen ist, dass ein Teil des Erlöses noch für bestehende Grundschulden und Hypotheken verwendet werden muss. Läuft noch eine Immobilienfinanzierung, gibt es dafür zwei Optionen:

  • Die im Vertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit abwarten und erst dann das Darlehen kündigen.
  • Den Vertrag fristgerecht und umgehend bei der Bank kündigen.

Das Abwarten erweist sich dann als sinnvoll, wenn ansonsten eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen wäre. Diese schmälert den zu erwartenden Erlös. In einer Erbengemeinschaft ist für den Verkauf Einstimmigkeit erforderlich. Die erzielte Summe wird im Anschluss entsprechend der Erbfolge oder den im Testament geforderten Bestimmungen unter den Miterben aufgeteilt.

Vermieten der geerbten Immobilie

Durch den Tod des ursprünglichen Eigentümers wird der Erbe oder die Erbengemeinschaft zum neuen Vermieter. Die Nachlassempfänger sind für die Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Macht das Vermieten einer geerbten Immobilie Sinn? Bei dieser Frage hilft die Gegenüberstellung von Miteinnahmen und Instandhaltungskosten. Tendenziell lässt sich im Falle eines Einfamilienhauses eher davon abraten – hier erweist es sich als schwierig, die Kosten allein auf einen Mieter umzulegen. Bei einem geerbten Mehrfamilienhaus empfiehlt sich eine Vermietung schon eher, da die Kosten auf mehrere Parteien verteilt werden können.

Mieteinnahmen sind sogenannte „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“, sodass sie der Einkommenssteuer unterliegen. Erben haben das Recht, Eigenbedarf anzumelden, um die Immobilie selbst zu beziehen. Sie dürfen den Mietern zu diesem Zweck fristgerecht kündigen.

Wohnungseigentum begründen

Diese Option kommt nur dann in Frage, wenn es mehrere Erben gibt. Sie haben die Möglichkeit, ein Haus in einzelne Wohnungen aufzuteilen – damit begründen sie sogenanntes Wohnungseigentum, um infolgedessen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu bilden.

Voraussetzung dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Objekt. Ausgestellt wird diese durch einen Architekten. Er bestätigt damit, dass es sich bei den Wohnungen um in sich abgeschlossene Einheiten handelt. Diese lassen sich dann eigenständig nutzen. Jedem Eigentümer steht es frei, wie er mit seiner Wohnung verfährt. Ein Notar beurkundet anschließend eine Teilungserklärung. Dabei wird die Immobilie in Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt.

Ronny Stelzer

Ronny Stelzer

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Häufig gestellte Fragen Erbschaft von Immobilien

Haben Sie noch Fragen zum Thema Erben und Immobilien? Wir stehen Ihnen sehr gern mit unserer Expertise zur Seite und helfen Ihnen bei all Ihren Anliegen weiter. Womöglich können wir aber schon mit unserem jetzt folgenden FAQ-Bereich für etwas Aufklärung sorgen.

  • Geerbte Immobilie verkaufen – welche Kosten entstehen?

    Eine Spekulationssteuer ist ein möglicher Kostenpunkt. Sie gilt aber nur dann, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Kosten können darüber hinaus entstehen, wenn noch Sanierungsarbeiten vorgesehen sind. Gibt es noch eine laufende Immobilienfinanzierung, erhebt die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Ablösen des Darlehens. Letztlich sind je nach Bundesland noch Maklerkosten zu berücksichtigen, wenn diese nicht der Käufer allein trägt.

  • Warum wird von einer Teilungsversteigerung bei einer geerbten Immobilie abgeraten?

    Eine Teilungsversteigerung ist als letzter Ausweg zu verstehen, wenn sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft partout nicht einigen können. Bei einem solchen Verfahren sind finanzielle Verluste sehr wahrscheinlich. Interessenten nehmen an der Versteigerung teil, um einen möglichst günstigen Preis für eine Immobilie zu erzielen. Der am Ende zu erwartende Erlös liegt teils deutlich unter dem, der sich über einen freihändigen Verkauf realisieren ließe. Ein weiterer Nachteil ist die Dauer: Eine Teilungsversteigerung vermag sich zumeist über mehrere Jahre zu erstrecken. Zudem entstehen zahlreiche Kosten – so etwa für den Notar, Anwälte, Gutachter sowie die Antragstellung und das Verfahren selbst.

  • Wann sollte ich die Erbschaft einer Immobilie ausschlagen?

    Rechtlich gesehen ist keine Person dazu verpflichtet, ein Erbe anzunehmen. An diesem Umstand ändert auch eine Weisung im Testament nichts. Ein Grund für das Ausschlagen einer Erbschaft bei Immobilien wäre etwa, wenn das Objekt mit einer Hypothek oder anderen Verbindlichkeiten belastet, vielleicht sogar überschuldet ist. Besteht ein enormer Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf, den der Nachlassempfänger nicht schultern kann, ist dies ein weiterer Grund, das Erbe nicht anzutreten. Je schwerer sich abschätzen lässt, welche Vermögensrisiken mit der Immobilie verbunden sind, umso sinnvoller ist das Ausschlagen.

  • Was passiert, wenn sich einer der Miterben gegen einen Verkauf der Immobilie stellt?

    Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist in einer Erbengemeinschaft nur einstimmig möglich. Stellt sich einer der Miterben gegen ein solches Vorhaben, scheitert es vorerst. In einem solchen Fall muss eine Lösung gefunden werden. Eine besteht darin, dass die übrigen Erben seinen Erbanteil mit seiner Zustimmung erwerben. Alternativ dazu kommt eine Teilungsversteigerung in Frage, wenn keine Einigung zu erzielen ist. Im Rahmen der Versteigerung kann auch ein Miterbe für das Objekt bieten.